2024年中国不動産市場：暴騰または暴落、投資機会とリスク分析

中国の不動産市場はずっと国内外の投資家の関心の焦点である。近年、政策コントロールの強化に伴い、市場には一連の変化が生じ、投資家もより慎重になり始めている。本文は全網データ分析を通じて、今後数年間の中国不動産市場の投資機会とリスクを検討し、具体的ないくつかの都市の未来不動産市場の発展予測を提供する。

リスク分析

政策コントロールの強化に伴い、不動産市場のリスクも増加している。まず、政策調整により、一部の開発者の資金チェーンが緊張し、倒産する可能性があります。次に、一部の都市の住宅価格は依然として高いが、市場供給過剰も無視できないリスクであり、特に三四線都市である。また、将来の金利上昇は住宅購入者の負担が重くなり、市場需要が減少し、住宅価格が下落する可能性がある。

政策のコントロールが強化され、開発者の資金チェーンが緊張し、倒産リスクが増加した。政府は不動産市場の規制を強化し、開発者が直面する融資環境をさらに厳しくしている。大量のビル市場の購入制限、ローン制限、販売制限、さらには購入のキャンセルにより、開発者の資金チェーンは大きなリスクに直面している。一部の小規模な開発者にとっては、この嵐で倒産する可能性が高い。

市場の供給過剰も無視できないリスクだ。一部の三四線都市の市場供給は依然として大きく残っているため、市場価格と需給関係は比較的分散している。特にこれらの都市の開発者は、政策調整の重圧の下で、販売圧力が大きい場合には大量に押し出さなければならず、市場競争が激化し、リスクも増加している。

将来の金利上昇は、住宅購入者の負担が重くなり、市場需要が減少し、住宅価格が下落する可能性がある。将来金利が上昇すると、住宅購入コストが増加し、住宅購入者の負担が重くなり、市場の需要が減少する。これは市場の需給関係に影響を与え、住宅価格の下落をさらに推進する。

市場全体の動向

一、全国不動産開発投資の完成状況

今年2023年1月から3月にかけて、全国の不動産開発投資は25974億元で、前年同期比5.8%減少した。そのうち、住宅投資額は19767億元で、4.1%減少した。

情報源、中国国家統計局

2023年1月から3月にかけて、不動産開発企業の住宅施工面積は764577万平方メートルで、前年同期比5.2%減少した。そのうち、住宅施工面積は538214万平方メートルで、5.4%減少した。住宅の新規着工面積は24121万平方メートルで、19.2%減少した。このうち、住宅の新規着工面積は17719万平方メートルで、17.8%減少した。住宅の竣工面積は19422万平方メートルで、14.7%増加した。そのうち、住宅竣工面積は14,396万平方メートルで、16.8%増加した。

二、分譲住宅の販売と未販売状況

1月から3月にかけて、分譲住宅の販売面積は29946万平方メートルで、前年同期比1.8%減少し、そのうち住宅の販売面積は1.4%増加した。分譲住宅の売上高は30545億元で、4.1%増加し、そのうち住宅の売上高は7.1%増加した。

情報源、中国国家統計局

3月末の分譲住宅の未分譲面積は前年同期比15.4%増の64770万平方メートルだった。そのうち、住宅の未販売面積は15.5%増加した。

国家統計局が発表したデータによると、昨年2022年の全国の不動産開発投資は前年同期比5.6%増加し、前年同期比0.1ポイント下落した。このうち、住宅投資は前年同期比4.9%増、商業・事務系投資は同7.7%増だった。2023年の分譲住宅の販売面積は29946万平方メートルで、前年同期比1.8%減少し、そのうち住宅の販売面積は1.4%増加した。分譲住宅の売上高は30545億元で、4.1%増加し、そのうち住宅の売上高は7.1%増加した。これらのデータから、不動産市場全体の成長率は徐々に緩やかになっているが、依然として一定の成長態勢を維持していることがわかる。

3月の不動産開発景気指数（「国の不動産景気指数」と略称）は94.71だった。

情報源、中国国家統計局

投資機会

一、客観的原因五条

1.中国の都市化プロセスはまだ続き、需要は絶えず増加している：中国の都市化プロセスは依然として絶えず推進しており、人口は持続的に都市へ移転しており、これは不動産に対する需要が持続的に増加することを意味する。また、中国の都市化率は相対的に低く、将来的には大きな成長潜在力がある。

2.経済は持続的に成長し、一人当たりの収入は増加している：中国の経済成長は依然として強く、成長率はすでに減速しているが、中国のGDP総量はすでに世界第2位に躍り出ている。経済は持続的に成長し、1人当たりの所得水準も絶えず向上しており、これはますます多くの人がより高い住宅価格に耐えられることを意味し、不動産市場の需要は引き続き増加するだろう。

3.疫病発生後のインフラ建設と都市更新は新たなチャンスをもたらした：都市化の進展に伴い、中国の都市インフラ建設と都市更新プロジェクトも増加しており、これは不動産開発と投資に新たなチャンスをもたらした。

4.政策は不動産業界の発展を支持する：中国政府はずっと不動産業界の発展を重視して、そしてここ数年来多くの政策を打ち出して不動産市場の安定した発展を支持している。これらの政策には、住宅保障の向上、不動産税の試行範囲の拡大などが含まれ、不動産市場の安定した発展に有力な保障を提供する。

5.中国の不動産市場規模は巨大：中国の不動産市場規模は巨大で、世界最大の不動産市場の一つである。市場規模が大きいことは、より多くの機会と選択肢があることを意味するとともに、市場がより大きな安定性と持続可能性を持っていることを意味する。

市場全体の成長率は徐々に緩やかになっているが、一部のデータを見ると、まだ投資機会が多いことがわかる。まず、一二線都市の住宅価格は相対的に高いが、都市化のプロセスは依然として続いており、人口移転の傾向も変わらないため、一部の一二線都市は依然として投資価値を備えている。次に、科学技術の進歩に伴い、一部の二三線都市も新たな科学技術都市、例えば合肥、南京などの都市に発展し始め、将来の発展空間も大きい。

具体的な予測

以下は北京、上海、広州、深センの4都市の住宅価格動向に関するデータ分析と客観的な推測である。

北京：近年、北京の住宅価格は急速な成長を経て徐々に安定している。2022年、北京の新築住宅と中古住宅の価格は前年同期比それぞれ4.6%と4.4%上昇した。今後数年、北京の住宅価格は引き続き緩やかに上昇する可能性があるが、成長率は政策調整の影響を受ける可能性がある。北京政府はすでに複数の不動産市場の調整政策を打ち出しており、購入制限、貸付制限などを含め、これらの政策は住宅価格の上昇速度を抑制する可能性がある。

上海：近年、上海の住宅価格の増加速度は相対的に緩やかで、2022年の新築住宅と中古住宅の価格は前年同期比それぞれ1.6%と1.3%上昇した。今後数年、上海の住宅価格は引き続き緩やかに上昇する可能性があるが、市場供給の増加は住宅価格の上昇速度を抑制する可能性がある。また、上海政府もすでに複数の不動産市場の調整政策を打ち出しており、購入制限、貸付制限などを含め、これらの政策は住宅価格の上昇速度を抑制する可能性がある。

広州：近年、広州の住宅価格の増加速度は比較的安定しており、2022年の新築住宅と中古住宅の価格は前年同期比それぞれ2.8%と2.3%上昇した。今後数年、広州の住宅価格は引き続き緩やかに上昇する可能性があるが、市場供給の増加と政策調整も住宅価格の上昇速度を抑制する可能性がある。

深セン：近年、深センの住宅価格の増加速度は非常に速く、2022年の新築住宅と中古住宅の価格は前年同期比それぞれ13.1%と11.7%上昇した。今後数年、深センの住宅価格は上昇を続ける可能性があるが、成長率は政策調整の影響を受ける可能性がある。深セン政府もすでに複数の不動産市場の規制政策を打ち出しており、購入制限、貸付制限などを含め、これらの政策は住宅価格の上昇速度を抑制する可能性がある。

総じて言えば、以上の4都市の住宅価格の動きはいずれも政策のコントロールと市場供給の増加の影響を受ける可能性がある。今後数年、これらの都市の住宅価格は上昇を続ける可能性があるが、成長率は減速する可能性がある。

三、不動産開発企業の所定の資金状況

1月から3月にかけて、不動産開発企業の資金調達額は34708億元で、前年同期比9.0%減少した。そのうち、国内融資は4995億元で、9.6%減少した。外資利用額は8億元で、22.7%減少した。自己資金は1017.1億元で、17.9%減少した。手付金と前受金は11909億元で、2.8%減少した。個人ローンの融資額は6188億元で、2.9%減少した。

情報源、中国国家統計局