不動産の動向分析

①不動産開発投資の持続的な増加

2001年の長期以来、我が国の不動産開発投資は毎年15%以上の急速な成長を維持している、2010年から、国は住宅購入制限など一連の不動産規制政策を打ち出し、不動産市場の過熱状況は一定の緩和を得て、市場上の需給矛盾は一定の調節を得て、不動産開発投資の伸び率は反落し始めた。2019年、我が国の不動産開発投資の完成額は前年比9.9%増の13294億元に達した。2020年、我が国の不動産開発投資額は前年比7.0%増の141443億元だった。2021年、我が国の不動産開発投資額は前年比4.4%増の147602億元だった。

②不動産開発投資に占める商品住宅の比重が安定していること

我が国の不動産開発投資は商品住宅開発投資を主とし、2005年以来、商品住宅開発投資額が不動産開発投資総額に占める割合はすべて65%以上を維持している。2019年、全国の商品住宅開発投資額は前年同期比13.9%増の97071億元で、開発投資総額に占める割合は73.43%だった。

2020年、全国の商品住宅開発投資額は104446億元で、前年同期比7.6%増加し、開発投資総額に占める割合は73.84%だった。2021年、全国の商品住宅開発投資額は前年同期比6.4%増の1111173億元で、開発投資総額に占める割合は75.32%だった。今後長い間、我が国の都市化プロセスがまだ完成しておらず、住民の基本的な居住需要が完全に満たされていない前に、我が国の不動産開発投資は依然として商品住宅を主とする見込みである。

③「住房不炒」の位置づけを堅持し、政策基調は「安定」の字が先頭に立つ

2016年の中央経済工作会議が初めて「不動産不炒」を提案した時から、我が国の不動産市場に対する政策基調はずっと「安定」の字が先頭に立っていた。2016年10月以来、北京、上海、広州など多くの都市は購入制限及び貸付制限政策を打ち出し、初スイートルームと非初スイートルーム、貸付ありと貸付なし、戸籍住民と非戸籍住民などの場合の頭金の割合、購入制限スイート数に対して細分化要求を提出し、政策基調は緩やかに迫っている。

2017年、各地政府は購入制限及び貸付制限政策を絶えず深化させ、非地元戸籍住民の住宅購入の社会保障又は個人税の納付年限が延長され、また購入制限の不動産開発製品の範囲が増加し、政策基調は引き続き引き締められている。

2018年、不動産政策のコントロールは引き続き長短結合の制度体系を構築し、住宅賃貸市場の建設は引き続きスピードアップし、さらに「都市の施策、分類コントロール」を強調し、地方政府が適機にコントロール政策を打ち出した主体性は明らかに強化された。

2019年、不動産規制政策は「住宅価格の安定、地価の安定、予想の安定」をさらに強調した。

2020年、不動産規制政策の「不動産不炒、因城施策」の総基調は安定を維持し、上半期の信用政策は中性的で積極的で、多くの地方政府は需給の両端から市場の回復を助力し、下半期には「三つの赤い線」の要求により、不動産市場全体の有利子負債規模の伸び率が低下し、多くの地方のコントロール政策が再び引き締められた。

2021年は「第14次5カ年計画」が始まった年であり、中央は「住宅居住不炒」の総基調を継続し、「三つの赤い線」政策の効果がますます現れている。

2022年10月16日、中国共産党第20回全国代表大会での報告では、家は住むためのものであり、炒めるためのものではないという位置づけを堅持し、多主体供給、多ルート保障、賃貸合併の住宅制度の構築を加速させることを改めて強調した。

「住宅は炒めない」ことを繰り返し表明することで政策の定力を示し、住宅の居住属性を絶えず強化している。不動産業界は国家の柱的な業界として、安定して健康的に発展し、国民経済が「安定成長」に入る時代背景の下で重要な地位を持っている。将来的には「住宅の安定化」の調整態度は依然として確固としており、「地価の安定化、住宅価格の安定化、予想の安定化」の指導思想は変わらないと予想されている。土地供給などの長期的かつ効果的なメカニズムの健全な整備に伴い、保障性賃貸住宅などの住宅供給システムの不断の豊富さは、業界のコントロールの成果をさらに強固にし、業界の中長期的な発展の基礎を打ち固め、業界の良性循環と健全な発展を促進する。

④急速な発展による配当減退、将来の見通しは依然として十分である

「不動産は炒めない」という総基調の下で、不動産市場の発展論理は根本的に変化した。1998年、我が国は住宅制度改革を実施し、住宅の実物分配を停止し、住宅分配の貨幣化、住宅供給の商品化と社会化の新体制を確立した。その後、不動産業界は盛んに発展し、国民経済の柱となる産業となった。不動産業界の20年余りの急速な発展は、主に人口配当、都市化配当、経済高成長配当、不動産金融化配当などの4大配当の恩恵を受けているが、配当効果は徐々に弱まっている。

人口配当の面では、我が国は人口総量の減少、構造高齢化などの圧力に直面している。都市化配当については、我が国の都市化率は60%の大台を超え、高速成長はもはやなくなった。経済の高成長配当の面では、我が国の経済は徐々に高速成長から中高速成長段階に転換し、そして新型コロナウイルスの疫病発生などの衝撃の下で、経済成長は依然として大きな下押し圧力に直面するだろう。不動産金融化の配当金については、「不動産は炒めない」という理念が徐々に深くなるにつれて、中央は前後して「三つの赤い線」、「貸付集中度管理」など一連の不動産業界の金融化に向けた関連政策を打ち出した。

不動産業界はかつてない構造に直面しており、高配当がなくなっても、市場の基本的な需要と合理的な利益空間は依然として存在している。不動産市場が徐々に本源に戻り始めていることに伴い、住民の居住需要は我が国の将来の不動産市場の核心的な支えとなるだろう。長期的に見て、新型都市化建設は依然として持続的に推進されており、「中心都市+都市群」の経済要素と人口に対するサイフォン効果はますます明らかになり、都市住民の居住面積と住宅品質向上に対する需要は絶えず増強され、不動産業界の発展の見通しは依然として見ることができる。

同時に、国民経済における不動産業界の重要な役割だけに、業界の健康、安定、持続可能な発展は重要な意義を持っている。そのため、住宅企業の新たな発展モデルの模索が差し迫っており、安定した経営が主要な目標となり、時と共に前進し、市場に応じて自身の経営を転換できる住宅企業は良好な発展を遂げるだろう。

（2）業界の発展傾向

不動産業界は長年の発展を経て、現在構造的な転換の時期にあり、将来の業界構造は競争態勢、ビジネスモデルなどの面で転換する可能性がある。不動産業界はかつて分散度が高かったが、消費者の自主選択能力の向上と市場環境の変化に伴い、不動産企業の競争態勢はますます激しくなり、業界の集中度は絶えず向上し、重点市場はブランド主導の下での精密化競争態勢が現れるだろう。同時に業界の効率と専門能力に対する要求が絶えず上昇するにつれて、将来は精密分業に転向し、異なるレベルの不動産企業は分化発展する可能性が高い。

将来の不動産市場の地域発展は不均衡であり、明らかな「分化」が現れるだろう。経済的基礎的優位性を持つ中核都市では、人口は持続的に入力され、不動産市場規模は拡大し続けることができるが、三四線都市は人口流出、市場規模の縮小、脱化の困難などの問題に直面するだろう。一方、業界の顧客構造も変化し、住宅購入の主力は徐々に80後、90後に変わり、不動産企業の販売政策はその需要と消費習慣に応じて調整する必要がある。

全体的に見ると、我が国の経済と不動産業界が質の高い発展に入った背景の下で、業界のコントロール政策は全体的に依然として厳しい態勢を維持し、企業の販売業績の分化も業界構造のシャッフルと市場集中度の持続的な向上を加速させるだろう。将来を見据えて、不動産市場の調整圧力はまだ残っており、一部のブランド、規模、資金の優位性を備えた企業は競争優位性を維持し続けるだろう。多くの不動産企業にとって、将来は市場の発展の大勢に順応し、製品とサービスレベルをアップグレードし、政策のチャンスにしっかりと力を入れて融資規模を拡大し、自身の資金リスクを防ぎ、質の高い発展を実現することで持続可能な規模化発展を達成しなければならない。